Sachwertverfahren

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die sich an deren materiellen Werten orientiert. Es handelt sich also um eine Berechnung, die darauf abzielt, den Wert von Grundstücken und Gebäuden genau zu ermitteln. Cashflow, also der Geldfluss in und aus einer Investition, ist bei diesem Verfahren besonders wichtig. Denn das Sachwertverfahren berücksichtigt, wie gut eine Immobilie imstande ist, über die Jahre stabile Einnahmen zu generieren.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Um den Sachwert einer Immobilie zu bestimmen, werden mehrere Faktoren herangezogen. Hierzu zählen der Bodenwert, der Wert der baulichen Anlagen und die Abschreibungen. Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, welcher den Wert des Grundstücks ohne Bebauung widerspiegelt. Dann schätzt man den Herstellungswert der Gebäude, also was es kosten würde, sie heute zu bauen. Davon werden alters- und nutzungsbedingte Abschreibungen abgezogen. So erhält man schließlich den Gesamt-Sachwert der Immobilie.

Die Bedeutung für Investoren

Für Investoren ist das Sachwertverfahren entscheidend, um den wahren Wert einer Immobilie zu verstehen. Es hilft ihnen zu erkennen, ob der Preis, der für ein Objekt verlangt wird, gerechtfertigt ist. Außerdem gibt es Aufschluss darüber, ob eine Immobilie das Potenzial hat, einen positiven Cashflow zu erwirtschaften. Anders gesagt, lässt sich so herausfinden, ob die jährlichen Einnahmen die Ausgaben übersteigen und letztendlich Gewinn abwirft.

Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren kommt vor allem beim Kauf oder Verkauf von speziellen Immobilientypen wie Ein- oder Mehrfamilienhäusern zur Anwendung. Es wird herangezogen, wenn das Ertragswertverfahren, welches sich auf die Ertragskraft der Immobilie fokussiert, oder das Vergleichswertverfahren, das Preise ähnlicher Objekte vergleicht, nicht anwendbar sind. Ein typisches Beispiel wäre ein Haus, das aufgrund seiner Einzigartigkeit keine Vergleichswerte zulässt oder das nicht vermietet wird und daher keine Erträge generiert.

Der Vorteil des Verfahrens

Der große Vorteil des Sachwertverfahrens liegt in der präzisen Fokussierung auf die physischen Aspekte der Immobilie. Es betrachtet die Substanz und Beschaffenheit und bietet somit eine solide Grundlage für die Wertermittlung, die nicht direkt von der Markt- oder Ertragssituation abhängig ist. Das macht das Verfahren zu einem wichtigen Werkzeug in der Immobilienbewertung.